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地产“拉尼娜”①|2022:风暴还在继续,挺住就是胜利

地产财富会

反常的干旱洪涝

严重的低温雨雪

寒潮一轮又一轮

这被称为“拉尼娜”——全球性气候混乱

这样的“气候灾害”也发生在房地产

风暴无常,面对无处可避的混乱

有人在等待春天

也有人选择放弃幻想春天

毕竟都2022了

我们盘点的2021十大热词依然在身边

暴雷没走、裁员继续、内卷加剧……

还得靠长期主义的坚持,熬过漫长的青铜寒冬

2022-1-10

2022年的第一周,又一波冷空气持续南下之时,地产人们也在经历着持续中的“行业寒潮”。

刚刚过去的2021年,是太不寻常的一年。

上半年才刚刚出现升温的势头,下半年开始市场温度却开始持续骤降——9月,第一个数字可见的转折点来临:中国70城房价指数在2021年9月出现6年来的首次环比下跌(详见《中国房价六年来首次下跌,所有房企都面临着一场严峻的“信心战”》),此后就进入了“跌跌不休”的下降期,跌幅持续扩大。

12月底,来自克而瑞的最新统计数据显示,2021规模房企销售增速罕见性地出现了负增长,整体目标完成情况也远不及历史同期:

2021年超过8成房企都没有完成目标。甚至规模房企的平均目标完成率也不到90%,明显低于过去三年105%以上的平均水平。

房企们嘴上都喊着安全、质量比规模更重要,但心中都是对未来的缩表的恐慌。几个月前万科喊出的期待“下一个春天”也无法提振行业信心,这个寒冬明显比想象中更长。

抱有侥幸的企业,一个接一个暴了雷。甚至当雷声滚滚成为行业现象时,部分企业主动暴雷了。

“2021年,房地产行业去杠杆从控制风险到制造风险。”

克而瑞给2021年里的总结里这样写道。

2022了,行业暴雷的多米诺骨牌依旧没有停下,甚至没有暴雷的企业也受到了严重波及——因为投资人担心“下一个靴子即将落下”而遭遇信心怪圈,房企A暴雷之后,其他没暴雷的企业B和C反而领跌的状况,从去年至今,出现了不止一次。

房企们是在期待下一个春天,但是投资人不信,买房人也不信。信心战在这种“全行业性气候混乱”的地产拉尼娜中,不奏效了。

更现实的声音响了起来——放弃幻想吧,青铜时代没有春天。

旭辉集团林峰,去年年末就是这样说的:

“中国地产行业诞生以来,从没有这样的风雨飘摇、黑云压城。要放弃幻想,地产已经进入青铜时代,是一个冰河期与寒武纪,不会再有春暖花开,要做好漫长冬天的准备。”

过去一年里,我们是如何从白银时代走到冰河期和寒武纪的?

回顾2021,我们找到了以下十个关键词——他们共同构成了2021超级“拉尼娜”气候混乱,在可以望见的2022年里,他们也很可能将继续主宰新一年的地产气候。

“看天吃饭”的地产老农们,看好这十个词里的“气候”,做好准备,2022,挺住就是胜利。

暴雷,可能是所有人,甚至非房地产人回忆起2021年的房地产的共同记忆。

因为超级大企业的影响力,以及“滚滚大雷”涉及到的众多买房人、理财信托买家、供应商、投资人等,恒大暴雷将地产暴雷从行业领域推至全社会关注的舞台焦点位上。

恒大之后,地产暴雷更是越来越频频繁。与之相伴的,一是地产板块股价的巨幅整体下跌,二是买房人的持续信心下降和市场冷却。

从年度股价变化上来看,今年以来,上市房企中,暴雷风头最盛的恒大、新力控股、佳兆业股价分别跌了88%,87%、76%;因“抛售传闻”被视为暴雷边缘的世茂跌去75%;相对早一波暴雷仍在苦苦还债的华夏幸福(600340)、蓝光发展(600466)、泰禾集团(000732)分别跌去71%、跌去55%、31.5%……甚至连没暴雷的企业也因为期待大幅下降而也有年度跌幅超过50%的。

(关于房企还没有暴完的雷,更多精彩内容,敬请期待本周“地产拉尼娜”系列报道)

为了严格防范系统性风险,2021年对房地产行业的金融审慎格外严峻,并且是融资房贷两端收紧,给到了房企极大的直接资金压力:

一方面,是与2021年地产万亿偿债年同在的金融机构地产相关融资收紧。过往大部分房企依赖的“借新偿旧”几乎完全被堵上。只能说,2021年,还能正规融资、融到便宜钱的房企,都是厉害角色。

另一方面,银行为落实“两道红线”,整体房贷额度受限,包括武汉、南京、郑州、重庆、杭州、合肥等城市均出现了银行房贷业务收紧、房贷审批时间过长的状况,甚至部分银行还暂停了二手房贷款业务。直到近期随着央行窗口指导与监管层新指示的调整,银行房贷才开始逐步微调,房贷利率下调,审批时间明显缩短,房地产合理资金需求陆续得到满足。

当房企既难以“借新偿旧”,又难以从冷却的市场中获取足够的回款现金流时,今年滚滚“雷”算是止不住了。

对很多企业来说,如果市场的冬天比想象中更长,雷暴不暴,只有早和晚的区别。在这样的情况下,很多房企甚至主动选择提前“暴雷”进行债务“躺平”,或者说和债权人进行一场复杂的长期博弈。

例如,去年12月暴雷的佳兆业,其实本可以不违约。

据棱镜新闻报道,佳兆业的债权人和媒体表示,今年11月25日,佳兆业提供的18个月展期方案并没有获得债权人同意,但债权人也拿出了另一份20亿美元的融资方案,包括为佳兆业旧改项目提供贷款、为购买资产的买家提供贷款,以及发行公司可交换债券。但是债权人要求交换比如佳兆业美好、星岛新闻集团等关联上市公司股权等。

站在佳兆业的立场上去看,虽然这个方案满足了短期资金需求,但换取回来的却是更大黑洞,其中包括股权稀释、控制权旁落、低价格出售高价值资产等。

于是,佳兆业选择违约债务躺平并与债权人开始了一场长期的博弈。

“你知道的,我们公司不就是既要还要又要也要吗?”

2020年之前,可能只有龙湖的小伙伴会说这句话,而2021年这一年,几乎全行业都在说这句话。

一个非常严峻的问题是,每一个公司要的都很多,每个地产人要做的都很多,但是最想要的都得不到——对公司来说是完不成的销售目标,对地产人来说,是得不到的完整年终奖。

内卷不易,更不易的是,大气候如此,目前也只能卷出一个相对安全的现在。

从2018年起,房地产裁员潮就开始不断发酵,到了2021则达到了顶峰。

说今年是地产人变“地惨人”的一年,并不过分。

从年初开始,与各大房企暴雷同步的,是几乎每一个月都会出现的种种裁员、优化传闻和实锤,几乎所有百强房企都无一幸免。

过去,房企们谈裁员还要面子,说要开启一场“起立坐下”的优化,现在,行业下行成为共识,减费降本成为共同的选择,甚至部分裁员遮羞布也用不上了。比较起立的比坐下的明显要多太多了。很多甚至是整个城市、整个业务板块的消失——例如听说某top级房企的个别区域公司甚至从4万人裁到2万。

其中,年关在即时裁员传得最凶的,当属“从管培到管裁”的世茂、传出考虑取消事业部平台后来又做出辟谣指出是“正常人员流动”、没有改制的宝龙、以及小道消息据说把全公司40岁员工盘了一遍的某十强房企……

“迟到多时的奖金已经不奢望了,只希望第一轮裁员稳下来之后,还能在第二轮裁员里再稳一波。‘苟’过去,再找好机会”——一家TOP15公司的运营岗员工对地产财富会表示,他们已经启动了第一轮裁员,目标是“裁掉一半”。

上述这家TOP15也是2020年招人招得最多的企业:2019年末至2020年末,年报里的员工数量翻了一番,从一万出头增长至两万多人——可见当初是抱负满满,只是抱负抱错了时候。

(关于地产人变地惨人的更多内容,敬请期待本周“地产拉尼娜”系列报道)

2021年,房价的下行周期,也是买房维权的上行周期。

一是,市场冷了房价跌了,更容易觉得房子买贵了买亏了。

二是,今年交付的楼盘中,基本上都是前两年市场上行和调整时的“问题楼盘”——或是因为太好卖而开发商选择“用脚做产品”,或是因为限价原因开发商为了利润悄悄“限质量”。

三是很多产品的质量标准确实没有跟着市场和业主的美好生活升级需求正常上升……

导致维权的问题起源越来越多。

在某些城市,甚至出现了“买房必维权”的说法。而大家维权的能力也越来越强、越来越花。

拉横幅、上书举报、围堵哭诉……,这已经是上一代的买房维权了,现在都是做海报、打热线、网络留言、组织传播等等系统性、高技能维权。

但维权人心里苦啊,我买房是为了维权秀能力的吗?我只想住个好房子啊。

(关于地产维权的更多精彩内容,敬请期待本周“地产拉尼娜”系列报道)

今年年初,谁也没想到,集中供地到最后留给行业最深刻的关键词竟然会是“流拍”。

毕竟,三月开始的第一轮供地的关键可是“抢地”,还有抢人——抢优秀的投拓人,当时忙疯了的投拓人,根本想不到行业不需要他们的日子来得那么快。

从第二轮集中供地至今,流拍就成为了主旋律(详见《五城土地流拍50%后,房企的冬天还有多长?》)。截止11月第二轮供地结束时,全国21城总计有267宗土地中止或流拍,

12月的第三轮供地,流拍比例有所收窄,但底价成交却成为了主流。开发商拿地情绪依旧冰冷,即使在土地价值高、过往开发商争抢最火热的北京,第三轮12宗也以10宗成交、2宗流拍收官;成交的土地中,7宗地为底价成交,其中更是3宗地仅有3、4家房企报价竞争,像极了只是走了个过场。

这种状况,确实,不太需要投拓能人。因为房企缺的是钱啊。

(关于地产投拓跌宕的一年,更多精彩内容,敬请期待本周“地产拉尼娜”系列报道。)

房住不炒、一城一策的这一年,可谓是东边旱来西边雨——全国市场分化极大,京沪等超级城市还在严防房价过度上涨的时候,三四线城市就早早开始过冬了。

8月,湖南岳阳率先发布了2021年首个“限跌令”——岳阳市住建局发布的《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》中,明确岳阳市中心城区(包括岳阳楼区、岳阳经济技术开发区、南湖新区、城陵矶新港区)的新建商品住房销售价格备案后,商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格,也不得低于备案价格的85%,否则商品房网上签约备案系统提示无法签订商品房网上签约买卖合同。

为什么要限跌——跌到狠处才会限啊,这成为很多人判断楼市进入了十年以来最冷最长严冬的一个关键转折表现之一。果然,9月全国房价指数出现了6年来首次下跌。尤其9月之后,随后房地产市场情绪进一步下降,市场温度愈发寒冷,更多城市开始“稳字当头”发布限跌令。

截止今天,2021年全年,包括沈阳、岳阳、昆明、唐山、江阴、鄂州、张家口、株洲、永州总计有21个城市发布了限跌令。只是,限跌并不能阻止冬天的继续,全国70城房价指数的跌幅直到11月仍在陆续扩宽。

共同富裕,是今年的绝对政策主旋律热词,而它体现在房地产上,就是地产必须回归民生,让全体人民住有所居。

2021年8月31日,国新办举行“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会。会上,住建部表示:“十四五”期间,将以发展保障性租赁住房为重点,进一步完善住房保障体系,努力实现全体人民住有所居。对于新市民青年人买不起租不好房的现实问题,要下决心下力气解决。持续完善房地产长效机制,稳地价、稳房价、稳预期,促进房地产市场平稳健康发展。

巧合的是,当天万科的业绩会PPT上,也重点展示了其助力新市民青年人租得起好房子的长租公寓项目。可以说是一直都很有觉悟了。更多房企们,你们应该差不多知道明年该怎么稳字当头吧。

回顾2021年、尤其是下半年以来的房企主动传播,说得最多的一个词,当属“长期主义”。

没有办法,短期真的玩不转了。

市场正在加速洗牌,但凡你如同X禾、X大一般,曾经在冲冲冲的过程中一时因为短期的侥幸冲动买多了错的贵价地、或者没有前置性做好更好的长期主义的准备,磨砺好足够有竞争力的产品,或者没有准备好有能力创造新价值的第二发展曲线或者说可能奏效的新发展模式,就会在这场洗牌中被洗掉洗伤。

房企的竞争已经告别了规模扩张的传统发展模式,比做得更大更重要的是活下来,活得更长。在此背景下,房企必须追求“长期主义”。

上述十个词,仅仅只是2021混乱大气候“拉尼娜”的一部分——虽然2022年行业已定下“寻找良性循环”、“探索新发展模式”的大方向,但上述十个词背后的混乱大气候却难以很快离去。

寒冬还将继续,我们每一个人都难以幸免。“穿越拉尼娜”,我们需要更多的坚韧,更多的努力。但这段走过低谷的日子,值得铭记。漫长寒冬终会过去,挺住就是胜利。

接下来,地产财富会还将继续和大家详述更多公司和个人身处混乱,穿越拉尼娜过程中的喜和悲、汗与泪,敬请关注本周“地产拉尼娜”系列报道。

聚焦房企如何穿越“拉尼娜”风暴,敬请关注明天的第二篇报道:

——《地产拉尼娜②|2021年完结了,但房企暴的雷还没了结》

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