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第一太平戴维斯:2021年第一季度广州房地产市场回顾与展望

4月7日,第一太平戴维斯2021年第一季度广州媒体见面会在广州之窗商务港举行,发布《2021年第一季度广州房地产市场回顾与展望》报告。第一太平戴维斯广州董事总经理暨华南区副董事长刘蔚海、华南区商业楼宇部主管暨高级董事黎青山、广州商铺部主管暨董事张宸豪及广州策略顾问服务部董事张晓远出席活动,与众多广州主流媒体一同回顾2021年第一季度广州房地产市场的发展,探讨未来的机遇及挑战。

多功能智慧园区刷新湾区商办标杆

第一太平戴维斯荣获中交集团子公司中交四航局委任,为广州之窗商务港二期提供市场咨询顾问及首席租赁代理服务。广州之窗商务港毗邻珠江后航道处,其地块前身为中交四航局历史划拨用地,原用途为预制厂、船舶基地等,通过三旧改造城市更新变身现代化智慧园区,在广州新城市(300778,股吧)中轴线最南端拔地而起。

项目总占地面积16.7万平方米,总建筑面积55万平方米,集总部办公、商务会馆、商旅会展、五星级酒店、江景主题公园、高端游艇码头、艺术中心及展示展览中心等复合功能于一体,巧妙融合了广州深厚的历史文化底蕴与国际文化经济交流新平台。作为广州乃至大湾区的商办标杆,广州之窗商务港配备智慧办公系统、生活增值服务、贴身政务服务、展贸汇金中心,占据广州商务制高点,智慧、财富、创意在此碰撞、交融、汇合。

专业视野透析广州商业地产市场

写字楼——租赁市场开年强势反弹,净吸纳量创历史一季度新高

2020年,广州市地区生产总值为人民币25,019.11亿元。尽管受疫情冲击,本年全市经济同比增速仅为2.7%,但“十三五”期间,全市地区生产总值年均增速仍达6%。“十四五”开局之年,全市经济平稳向好,三大支柱产业(电子、汽车及石化)实现产值同比增长54.2%、35个行业产值全面增长。

2021年第一季度,全市共两个新项目交付入市,共为市场带来18.5万平方米的新增供应。截至季末,广州甲级写字楼物业市场总存量上升至569.2万平方米。

季内,租赁市场活跃度大幅提高,新兴租赁需求持续增长。第一季度,全市季度净吸纳量录得15.3万平方米,创历年开年最高值,较去年同期增长16.0万平方米。截至季末,除天河北外,各子市场空置率皆呈下降趋势,天河北受较大体量新项目入市影响空置率有所上升,全市空置率亦因此环比微升0.3个百分点,至9.0%。

受新经济发展的推动,加之本地互联网科技产业发展的聚集效应,广州渐受TMT头部企业青睐。市场跃现源自该行业新增租赁需求,并于季内录得瞩目大宗租赁成交。此外,源自金融、零售及贸易行业租赁需求保持活跃,除季内录得多宗成交外,市场亦有相当规模租赁需求亟待释放,租赁问询、考察及交易洽谈尤为活跃。

尽管租赁需求显著回升,但鉴于今年后三季度市场将有大量新项目入市,业主仍期冀尽快锁定优质租户并实现项目去化。因此,多数业主的以价换量租赁策略仍在延续。季末,全市租金指数环比下降1.1%,平均租金录得人民币每平方米每月163.9元。

季内,写字楼购置需求亦有增长,且以本地企业自用需求为主要增长点。第一季度,广州写字楼物业市场录得保利鱼珠港项目中一独栋写字楼整售交易成交,买家主要用以满足其自用需求。

展望

2021年第二季度预计有一个项目入市,为市场带来9万平方米的新增供应,对整体市场的即时影响相对有限。然而,2021年下半年市场将有较大供应,对市场参与各方的心理影响不可小觑。

租赁市场预计将持续向好,源自金融、TMT行业的租赁需求增长韧性十足,助力市场去化。尽管第二季度仍将有新增供应入市,但全市空置率预计仅小幅波动。

尽管需求端发展向好,但鉴于下半年市场计划入市的大量新增供应,多数项目业主仍倾向优先实现项目去化,在租金谈判博弈过程中利好租户方,全市租金水平预计仍将适度下调。

零售——多数商圈空置率普降印证租赁需求复苏,餐饮、新能源汽车品牌扩店意愿尤为强烈

后疫情时代,本地消费市场释放巨大潜力。2021年前两月,广州市社会消费品零售总额累计达1,769.69亿元,同比增长33.8%,较疫情前同期(2019年前两月)增长15.0%。

2021年第一季度,市场无新项目入市,广州零售物业市场总存量维持在622.9万平方米。

年初以来,零售品牌扩张计划基本恢复,进而带动租赁需求增长。除珠江新城外,大部分子市场空置率均有所下降,降幅介于0.5至3.1个百分点之间。珠江新城空置率则因部分项目进行改造调整而上升。截至季末,全市空置率环比下降0.8个百分点,同比上升4.1个百分点,至12.7%。

季内,餐饮业态租赁需求持续畅旺,众品牌拓店步伐显著提速。此外,新能源汽车品牌亦成为本季度租赁需求重要来源,其租赁问询量显著增加,同时市场亦录得多宗租赁成交。

第一季度,天河路子市场标杆项目租金保持稳定增长,但部分子市场中有项目业主则愿提供适当租金优惠,以吸引优质品牌进驻,并尽快补足因疫情冲击而产生的租户流失空缺。在此影响下,全市租金指数仍环比微降0.2%,同比下降0.6%,首层平均租金为人民币每平方米每月712.9元。

展望

2021年第二季度,全市将迎来两个新项目入市,预计为市场带来17.9万平方米新增供应。鉴于两项目皆位于次核心商圈,其存量规模将进一步扩大。

随着新冠疫苗接种工作推进,疫情之于市场影响将渐入可控状态,零售商扩张情绪预计持续恢复,进而带动租赁需求增长。全市空置率有望实现小幅下调。

鉴于天河路商圈优质项目对客流吸引力不断增强、项目销售收入屡创新高,高端及奢侈品品牌进驻意愿料将提高,这不仅利好该商圈品牌级次的提高,更有望助力提升广州零售市场竞争力。

2021年第二季度,受次核心商圈新增供应影响,预计全市平均租金结构性下调。

住宅——楼市调控政策升级,供应与成交总量环比齐降

第一季度,因受春节假期等多重因素影响,广州全市获新批预售证项目数量远低于预期。同时,因去年下半年全市供应面积已达近两年高位,因此截至2021年3月26日,广州一手住宅市场供应面积环比下降67.8%,仅为110.0万平方米。

开年以来,政策调控持续升级,银行收紧房贷额度、房贷利率继续上调、监管机构严查贷款违规问题。受此影响,广州一手住宅市场交易量有所下降。截至2021年3月15日,全市一手住宅成交面积环比下降38.9%,至189.5万平方米。

受政策环境收紧影响,一季度广州一手住宅市场价格基本维稳,全市成交均价仅环比微升0.6%至人民币每平方米35,696元。

展望

购房融资预计持续收紧,监管机构对购房资金来源清查将更为严格,炒房行为将被有力打击。

随着预售审批逐渐恢复正常时效,预计第二季度市场推盘量将有所增加,供应回升。需求方面,落户本地的外来人口数量预计持续增长,住房刚需将继续释放。

在政府宏观经济调控政策的管控下,全市住宅价格水平预计温和上升。

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