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楼市调查 | 远洋深圳天著华府的严监管与窗口期

观点地产网 在深圳,新推楼盘当天售罄,已经不是新鲜事。过去一个月时间里,宝安华强城、龙华中海汇德理、光明华润玺云著、光明中海寰宇时代先后进行了线上、线下选房活动,将近4000套房源基本上当天售罄。

9月14日,南山区西丽的远洋天著华府项目获得了预售证,再度成为了人们眼中的“网红盘”。该项目预售总套数为571套,预售总面积为6.46万平方米,同时位于南山核心区域且是地铁上盖,有着商业、自然资源、教育资源等优势,如大沙河、塘朗山公园、益田假日里等。

观点地产新媒体从深圳购房人群中了解到,凭借上述优势,不少潜在消费者都表示看好这一项目,有参与选房计划。“因为从地段、配套以及预估售价等方面都不错,特别是在售价上比其他区域二手楼盘并没有高出太多。”

但这个项目在预售过程中却出现了“意外”。9月17日,深圳住建局官网披露显示,远洋天著华府571套预售房源全部被区局锁定。按照官网文件释义,“区局锁定”指房屋处于限制状态或开发商存在违规行为,导致售房系统被区局锁定。

有市场人士介绍,出现这种情况,或许是作为项目操盘手的远洋集团在推盘过程中“急了”,而导致这种情绪形成与当下销售业绩和规模密切相关。

由此看“售罄”的市场氛围,或许能够体会到购房者与开发商的“焦虑”情绪,一种是争抢的焦虑,另一种是推盘的着急。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉我们,目前这些楼盘售罄、受欢迎的根本原因是二手房价格倒挂,新房定价比较合理的,比周围在售二手房价格低或差不多,它存在一个倒挂的情况。

“上半年,整个深圳新盘去化率大概是40%,去化率是很低的,之所以看到新房市场比较火热,网上认购的人比较多,是因为这些网红盘是在一二手房价格倒挂下认购的,其实很多新房是卖不动。”

区局锁定

在获得预售证次日,远洋就通过“深圳远洋天著华府”公布了销售公示方案。按照方案,本次项目推出的是3栋ABC座,共571套建筑面积约100-162平方米可售房源,平均售价未公示。

按照方案时间排期,意向购房人将于9月16日-9月18日18点前完成线上诚意登记,包括线上资料递交及线下资金冻结等;9月19日,远洋集团进行公示审核成功后的《诚意登记人名册》;9月20日,按无房与有房两类客户,先后摇号确定本项目选房顺序。

不过,早于预售方案公示前,就有市场消息传出,远洋天著华府本次预计推出3栋的ABC三个单元,共572套住宅,面积分别为99-161平方米,均价为8.37万元/平方米,总价区间为801万元-1464万元/套。

拿证三天、进行诚意登记一天,远洋天著华府项目就收到了“警告牌”,本次项目推出的571套房源均被区局锁定。

这一项目为何被区局锁定?目前市场存在两种声音,一是开发商收取了装修款导致被锁盘,另一个是认筹仅针对前期验资看过房的客户。同时,在该项目销售公示方案中,开发商在诚意登记对象中就进行了限制,为“仅针对2020年6月25日-9月15日,购房人本人到访现场并办理验资活动的客户”。

一位业内人士表示,现在处于调控最紧张时期,如果违规的话,肯定会撞在枪口上,这是毫无疑问的。现在调控楼市也是处于严监管阶段,在拿到预售证之前,因为价格倒挂比较明显,有些开发商不甘心,有对认购客户收取精装修的资金。

“拿预售证前是不能以任何形式收取诚意金和冻结客户的资金。当然,这个现象属于一个潜规则,很多开发商私下都在做。调控之前比较松。”上述人士补充道。

7月8日,深圳住建局组织10人考察组前往长沙考察房地产市场管理工作。一个星期后,“考察结果”正式落地,深圳住建局等八部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,自发布日起实行。

新政内容涉及提高住宅限购年限,深户购房需满足“3年落户+3年社保”,夫妻离婚追溯期延长为3年;非首套房房贷趋严;部分恢复豪宅税,增加总价750万标准、加强热点楼盘销售管理以及严厉打击房地产市场违法违规行为等。

“新靴子”落地后,深圳楼市也发生了微妙的变化。因为新政主要针对的是二手房市场,同时受前期疫情影响,开发商加快了推盘进度,加之市场本身需求强劲。多种因素下,深圳楼市热度开始偏向新房市场。这也是导致8月份以来新盘当天售罄的重要原因之一。

深圳中原研究中心研究报告显示,8月迎来今年供应的高峰,共16项目入市(住宅项目14个),且有多个热点项目。从整体去化看,开盘销售普遍表现较好,购房者更加倾向于购买一手房,新房市场活跃度高。上半月市场几无供应,访客指数降至低位,月中华强城,月末中海汇德理、中海寰宇时代等多个热点楼盘入市,带动了市场气氛,访客指数迅速攀升至高位。

焦虑

远洋集团,有些急了。

来到8月份,TOP100房企销售额已经基本回到去年同期水平,亦有不少房企录得一定的增长。观点指数研究院研究报告显示,前8月,TOP100房企实现全口径总销售金额74434.8亿元,同比增长4.8%,累计销售同比增幅较1-7月扩大3.7个百分点。累计销售增速来看,头部房企基本回正,TOP20房企中已有17家实现全口径销售额同比增速为正。

而远洋集团而言,其前8月份仍然录得一定程度的下滑。今年8月,远洋集团累计协议销售额约600亿元,同比下降20%;累计协议销售楼面面积为约316.17万平方米,同比下降14%。

按年销售目标1300亿元计算,前8个月,远洋集团仅完成不到五成,为46.15%。而去年销售目标为1400亿元,最终仅完成1300.3亿元。若按目前的趋势,今年完成目标或许仍然存在不确定性。

所以,远洋集团需要加快推盘速度,完成项目去化。李宇嘉认为:“远洋集团急于推深圳的楼盘也是有可能的,因为眼看着调控越来越紧,肯定赶着这个窗口期出货,而且市场热度还在。”

而以深圳市场为代表的“新市场”将成为远洋重要销售来源。因为其去年销售不达标的重要原因是过于依赖环渤海区域市场,该区域贡献比率达到五成,仅北京、天津两座城市又占据了环渤海区域销售额的62%。

意识到目前销售现状后,远洋集团开始进行组织架构调整,形成了北京、环渤海、华东、华南、华中、华西六大开发事业部。具体到规划上,提出“南移西拓”战略,在巩固原有京津冀等核心区域发展基础上,将粤港澳大湾区放在战略布局的焦点。

远洋集团总裁助理、华南区域总经理赵建军曾对外透露,“南移西拓”对华南区域是一种鼓舞,也是一种支持,未来华南区域的业绩与规模将逐渐成为集团主力。

作为京系房企,远洋集团虽然早于2005年进入华南区域市场,布局广东中山,第一个项目为中山博览中心项目,第二个项目为中山远洋城,但其一直到2011年左右在“进城下乡”的战略下探索广州、深圳两个区域核心城市,于2011年获得深圳第一个项目——龙岗远洋新干线项目,2015年获得广州第一个项目——广州天骄项目。

于深圳市场,远洋集团并没有在招拍挂市场进行“抢地”,而是走旧改渠道获取土储。而这种方式的特点也很明显,土储获取成本低,但项目入市时间长。可见,目前远洋集团在深圳入市项目仍不多。观点地产新媒体查阅公开资料获悉,目前仅有龙岗远洋新干线项目、龙岗远洋新天地两个项目入市销售。

对于深圳区域市场情况,赵建军曾表示,旧改是核心基础,深圳现在一地难求,一年也没几块地,大量土地供应来源于旧改,主要原因:一是市场绝对安全,不存在卖不动的情况,虽然政策有变化,但市场是全国最好的。二是利润可观,从集团内部几个区域利润业绩来讲,给集团贡献了巨大的利润和现金流,

回到本次入市的远洋天著华府上,其为远洋集团深圳第三个入市项目。实际上,该项目宗地号为T403-0282,为红花岭工业区北区旧改项目地块,深圳市众冠股份有限公司于2019年7月31日通过协议方式获取该地块。

有消息指出,随后,远洋集团与众冠股份达成合作协议。其中,众冠时代广场为一期项目,由远洋代建完成,目前已竣工;远洋天著华府为二期项目,远洋集团持有权益为56.88%。总体项目占地约16万平方米,总建筑面积为123万平方米。

按照规划,远洋天著华府占地面积约3.8万平方米,总建筑面积约44万平方米,其中包括7栋高层住宅、4栋低层别墅和1所幼儿园,由一条市政道路分割成东区和西区。其中,东区4栋高层为回迁房,剩余为别墅,西区3栋A、B、C座高层住宅为可售商品房,共计1540户。

观点地产新媒体进一步了解到,于4月份,远洋集团通过权益收购形式在深圳拥有土储约107万平方米,持有权益为50%-70%期间。其中龙船塘、众冠(二期)两个旧改项目计划于今年入市。其余7个项目拟定了入市时间为:2021年有3个,2024年有2个,2022年和2026年各有1个。

不过,赵建军则表示:“这些项目有详细的开发计划,会逐步释放,我们希望越早越好。这些项目逐步释放出来,再进行其他招拍挂、收并购,在一二级联动方面再做一些增量,华南事业部的增长态势就会建立起来,比如绝对数额的增长、在集团相对数额的增长。”

而这些项目能否赶上目前充满不确定性的市场变化速度,进而快速转化为销售和利润?或许也是远洋集团“焦虑”的问题之一。

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