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蛋壳暴雷,二房东们的狂欢

与蛋壳员工的黯然形成对比

散落在北京街头巷尾的

中小房地产中介陷入狂欢

文 | 张宁

“蛋壳现在已经不收房了,资金出了问题”、“我们已经两个月没有发工资了”……负责蛋壳运营的刘小姐,神情沮丧,她对司库财经表示,虽然蛋壳全员照常上班,但整体业务已经停了。

与蛋壳员工的黯然相比,散落在北京街头巷尾的中小房地产中介则陷入狂欢。

这是一场权力真空后的集体躁动,蛋壳资金链断裂,中小房地产中介们开始分食蛋壳,争夺租客与业主。

1

价格生吞小中介

房屋买卖有链家、我爱我家(000560,股吧),租房市场有蛋壳、自如,对于北京的房地产中介来说,蛋壳就是一座高不可攀的崖壁。

这样的壁垒体现在房源上。

“蛋壳收房的价格,每套要比我们高出一千多元”干中介二十年,目前在四环内拥有两家中介门店的李大姐表示,即便她靠着熟人关系,深耕本地小区的租房市场,但完全不是蛋壳的对手。

以石景山永乐小区为例,该地区,两室一厅的房子,通常市场租金为4000-4500/月,但蛋壳可以给业主6000元/月,而三居室为7000元/月,出租期间,蛋壳免费装修,租期为两年起。

每月一千多块钱的租金差距,以前委托房产中介的业主,大量流向蛋壳,“我对业主只能年付收房”,李大姐只好打蛋壳月付的痛点,按年付租金给业主,才能留住部分老客户。

过去几年,蛋壳收房不惜成本,攻势迅猛,即便是自如等同业竞争对手也望尘莫及。

“蛋壳收房价格比自如高,每套下来平均高出300-500元”,一位链家经纪人向司库财经承认,在价格上,自如远没有蛋壳具有竞争力,业主更愿意出租给蛋壳。

极高的收房价格斩断了中小地产中介“规模经营”的通道,托起了蛋壳公寓的快速成长。据公开数据显示,2015年,蛋壳运营房源数为2434间,2019年底,该数值达到43.3万间房源,较四年前增长178倍。

与蛋壳房源数持续高走相比,中小中介公司则面临被淘汰,北京房地产中介行业协会数据显示:2017年3月,北京活跃中介数量(有成交量)为523家,但一年之后,该数值仅为341,下降幅度达到35%。

但物极必反,高昂的成本,也在蛋壳脚边埋下了一颗地雷。

“蛋壳是用钱生钱,人家走的是资本化”,一位前蛋壳经纪人表示,因为极度扩张,蛋壳始终处于亏损的状态,“成本太高了,向业主收取的租金甚至没有收房的价格高,蛋壳出问题只是时间早晚。”

2

分食蛋壳

蛋壳的模式很简单,充当二房房东,租客按照年付,一次性交完房租,业主每月收取月租。

而一旦蛋壳资金链断裂后,业主将会无法收到租金。

“蛋壳出问题后,好多业主都选择解约”,一名中原地产经纪对司库财经表示,“从年初,蛋壳的资金链就有问题,开始拖欠一部分业主的租金。”

11月中旬,蛋壳的资金问题全面爆发,据司库财经了解,朝外蛋壳总部,每天前来维权的业主、房客、装修队、保洁人员等,高达五六百人。

“我们能做的就是登记,接待来访人员”,蛋壳相关工作人员表示,目前所有人都只能等,看公司与监管和其他巨头的沟通结果,没有其他选择。

而蛋壳整个体系陷入停滞时,中小中介公司开始分食蛋壳,据司库财经统计,从蛋壳跑路传闻开始,各个中介公司便在微信朋友圈,招揽蛋壳的业主和租客:

“大量收购蛋壳公寓”;“蛋壳有难、人间有爱,本月凭蛋壳公寓电子合同找我租房,立减500”;“有在蛋壳公寓受到损失的业主,我接手您的房子,帮您马上止损”……

“蛋壳的房屋质量好,年轻人比较认可,同时距离春节只有两个多月了,业主要是不赶紧出租,十二月以后是租赁市场的淡季,价格谈不上去,很难出租”,一位通州中介公司负责人对司库财经表示。

分食蛋壳的背后是客观的利润。

由于蛋壳充当二房东,业主与租客之间并没有达成租赁协议,因蛋壳无法继续向业主支付房租,导致协议中断,大量租客搬家,寻找新的住处,而房东则需要在春节前重新出租房屋。

这里面就存在大量差价。据司库财经了解,主做二房东的中介公司,会以淡季、业主急于出租的心理向租客砍价。而在蛋壳暴雷、春节临近的前提下,房产中介公司的心理战术极为有效。

据李女士表示,目前永乐小区一套两室一厅市场价为4500元/月,但她能杀价到3800元,“18号一天就成交4单蛋壳的房子。”

而像李女士这样分食蛋壳的中介还有很多,据司库财经统计显示,从上周日起,通州等几家中介公司,关于“接盘蛋壳”的信息,每天发布条数约为20条左右。

一位单干的地产中介向司库财经表示,“只要是蛋壳的房子,我们都收。”

3

下一个蛋壳

蛋壳的失败在于用高成本来无限扩张,手中有大量的房源,但是入住率低。一位自如经纪人像司库财经表示,自如的入住率比较危险,但蛋壳的空置率比自如的还要高。

盲目扩大房源,导致资金大量积压,据数据显示,2017年,蛋壳亏损2亿,2018年亏损16亿,2019年亏损38亿。

“蛋壳做的不是中介的生意,拿钱去圈更多的房源,空置率有那么高,不出问题才怪”,我爱我家的一位经纪人表示,中介行业所有人都知道蛋壳会出问题,所有人也都在等待蛋壳暴雷。

据了解,链家、我爱我家、中原地产在租赁业务中,只是向房客抽取佣金,房客与业主之间签订合同,但多数各个中小型的中介公司则走上了与蛋壳同样的道路,它们愿意收房,充当二房东,然后用租客提前预付的资金再去承包更多的房源。

但对于房东和业主来说,这些中小地产做的事情,跟蛋壳有什么区别?一旦中介资金破裂跑路,它们还会陷入到下一个蛋壳的陷阱当中。

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