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京津冀楼市圈①丨石家庄终于“熄火”

近日,石家庄又登上了微博热搜,这次是因为房价跌回到了三年前,上一次是因为去年推出的无门槛落户政策。

从十年前的“最具幸福感城市”到如今的“最忙碌城市”,这十年,这个闲适安逸的小城逐渐被房价裹挟。由于距离京津雄太近,这三城只要房价上涨,石家庄房价总能顺势而上。不知不觉,石家庄已经成为省会房价排名的前几位,与不断下滑的GDP排名形成了鲜明的对比。

但当京津的房间走进下降区间,这座产业乏善可陈,环境普普通通,资源缺乏优势的城市,也如“风口上的猪一样”,风停了,猪摔的很惨。

房价降三成

今年,石家庄的“金九银十”可能注定缺席。

“新房打折,二手降价,但买房的并不多。”当地置业顾问小龙已经两个月没开张了。他所在的项目,在17年行情最好的时期,项目当时卖到了2.3万/㎡,经过近3年的严格调控,现在均价降到了1.5万/㎡,比最高的时候降了8000元/㎡。这意味着,从2017年年初至今天,在此期间购房的人,名义上全部亏损。尤其是炒房客,加上机会成本和资金成本,以及通胀数值,基本属于套死血亏。

小龙自己也没能幸免,去年8月份,他在石家庄北二环红星街购买一套两居室房子。到现在,每平米房价已经跌了1800多元,房子房屋建筑面积80平,也就是跌了将近15万元。“本来以为去年买就是抄底,没想到今年又降了这么多。”

“石家庄早已进入‘大房企时代’,品牌开发商的进驻说明真正的‘国际庄’已经来了。”前两年挂在嘴边的这套说辞,小龙如今却不太好意思说出口了。“我发现这是一个已经被时间证明的谎言,以前觉得品牌房企的到来推动了石家庄的发展,但现在我觉得大地产企业的入驻是在‘吸血’,有实际的产业进驻才能算得上是发展。显然,这几年石家庄好像并没有值得拿出来说的新产业,除了多了一栋又一栋住宅,其他并没有什么改善。”

新房卖的艰难,二手房也是“哀鸿一片”。除了地段好、配套好、房龄新的房子,其他地方都没抗住,都在降价。不少当地中介机构也表示,一些小区成交均价相比2017年出现了大幅回落,某小区峰顶成交价是两万,去年一万七,今年一万五,房源还有很多,挂牌的业主也越来越多。

小龙介绍,这个时候买房的都是刚需,落户的、生孩子的、上学的、不买日子就没法往下过的才会买,其余改善需求的、或者不着急买的人都在观望。投资的就更少了,以前很多在北京天津工作的本地人回来买房,但现在北京、天津房子也在降价,跟石家庄相比,天津的房子显然性价比更高。

“前几年石家庄楼市太疯狂了,很多人借钱上车,提前把需求透支了,现在得让前几年透支的需求回回血,楼市可能得再沉寂一段时间。”小龙说道。

忙碌却失意

石家庄人苦房价久矣。

这几年,石家庄人的生活并不安逸。除了市里本地土著外,大多数石家庄人幸福感并不强,为了买房,都得勒紧裤腰带过日子。

如果将时间的指针拨回2008年,那时候的石家庄被评为“全国幸福感最高的城市”,工业发达,居民收入不高也不低,房价压力小,作为一个年轻的移民城市,不同文化不同信仰的人们长期聚到一起,反倒有其他地方找不到的和谐。

但好景不长,随着房价一轮轮的上涨,普通商品通货膨胀,消费水平被持续推高,再加上传统高污染产业的升级换代带来的工作动荡,石家庄人身上背负的压力越来越重。

今年七月份,央视财经公布了《中国经济生活大调查(2019—2020)》。这份报告中,列出了中国最忙碌十大城市,其中前三名分别是石家庄、郑州、西安。石家庄排名第一,出乎许多人意料,为什么石家庄的忙碌程度会比经济中心的一线城市更高?

其实,只要你在石家庄工作半年,就不会对这个结果感到意外。工资不涨,房价却带动了许多生活成本的上涨,如果工作不是国企或者事业单位,光是维持生活就已经很忙很累了。在石家庄,很多小公司连五险一金都买不全,却要求一周六个工作日,月薪四千却过着“996福报”的生活。

造成这种现象的原因有很多,但高房价和产业流失是根本。许多石家庄人感叹,石家庄的问题就在于,距离京津太远又太近。

远的是石家庄虽然身为河北省省会,但却几乎无法分享来自京津的产业纾解。几年前,京津冀一体化提出,给了石家庄一针“强心剂”。但几年下来,产业更多的迁到了廊坊、保定等距离北京更近的城市,石家庄由于距离太远,并没有明显优势。而且省内还有一个GDP排名超过省会、工业基础更好的唐山“抢肉”吃,更别提雄安新区的横空出世也让石家庄的省会地位更加“尴尬”。

近的是石家庄背靠两大城市,很难留住人才。对比同为“火车拉来的城市”郑州,就会发现石家庄的尴尬。由于郑州距离京津、长三角地区和其他省会的距离不远也不近,人口很难被周边城市吸血。相对郑州,石家庄的位置则有些微妙。距离北京、天津这两个超大城市过近,使得很多省内人才流向京津。此外,对石家庄来说一个更严峻的形势是,随着郑州的辐射范围不断扩大,势必会影响到距离郑州较近的邯郸、邢台的人口也越来越多的流入郑州,让本就惨淡经营的石家庄雪上加霜。

而从自身来看,石家庄雾霾围城压力下的传统产业转型同样让经济发展面临阵痛。17年,石家庄政府决定将位于中心城区的工业企业搬迁改造和产业升级,包括石钢、华北制药(600812,股吧)、常山纺织、车辆厂等19家工业企业全部迁出市区。砍掉一些破旧污染产能,倒逼优良产能发展的初衷没有问题,但现实“骨感”,污染产能砍掉了,新兴产业与高科技产业却还迟迟未到位。

留住那个“新石家庄人”

困境重重,摆在石家庄面前的道路并不多,但无论如何,人口是一切的根本,留住“新石家庄人”是当务之急。

石家庄很明白自己对于人才吸引力不强,因此推出了门槛最低的落户政策,有意就迁入,户口随人走。虽说有着托底楼市的功利性目的,但石家庄求贤若渴的心态、在巨型城市分流之下自救的急迫感可见一斑。

由于缺乏好的就业岗位支撑,很难说石家庄能否在这一轮轮的抢人大战分得一杯羹,但值得庆幸的是,石家庄本市的人口基数并不小。根据对24个省会城市(由于统计口径差异,长春等3个省会、自治区首府城市未纳入统计)的常住人口总量、第六次全国人口普查以来的变化以及首位度的变化梳理发现,石家庄下辖8个区、11个县、3个县级市,人口达到了1103.12万人,位列省会城市第四,仅次于成都、广州、武汉。

如果只看城区人口,石家庄尚未达到500万的特大城市标准,也就是说,还有许多下辖市县的人口尚未进城,城镇化仍有发展空间。另外根据教育部数据,石家庄2019年中考人数为9.6万人左右(主城五区2.6万人左右),北京中考人数为6.7万。石家庄承受着一个弱二线城市不应该承受的学生数量,侧面证明石家庄的人口结构还是很年轻的,只不过这些孩子长大之后,石家庄能不能留住他们,仍是个问题。

但可以确定的是,石家庄想留住人,稳定健康的房价很重要。从这个角度来说,房价不再疯狂上涨或许是最好的安排。

让这一出“狂热楼市”的幕布缓缓落下,给其他产业和想留在庄里的人一些喘息和思考的空间,也许是石家庄楼市最好的结局。

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